Calculateur de taux de couverture de la dette (DSCR)

Ce calculateur de taux de couverture de la dette, ou calculateur de DSCR, permet de calculer si vos flux de trésorerie entrants sont suffisants pour rembourser une dette. DSCR signifie debt service coverage ratio en anglais. En France, on utilise souvent l'acronyme anglo-saxon, mais on peut aussi parler de TCD (fr. taux de couverture de la dette). Les prêteurs l'utilisent le plus souvent pour déterminer si, grâce à ce prêt, l'emprunteur pourra générer un retour sur investissement (angl. return on investment, ROI) suffisant.

Vous pouvez commencer à utiliser ce calculateur de taux de couverture de la dette immédiatement ou lire la suite pour une explication plus approfondie de la manière de calculer le DSCR et d'interpréter le résultat.

En outre, vous pouvez utiliser le calculateur de DSCR avec notre calculateur de taux de capitalisation pour faciliter vos décisions d'investissement sur le marché de l'immobilier.

Comme nous l'avons vu plus haut, DSCR signifie debt service coverage ratio, soit taux de couverture de la dette, en français. Il s'agit d'une mesure couramment utilisée dans les prêts commerciaux (à la place du credit scoring pour les prêts personnels) afin de déterminer si l'investissement de l'emprunteur a un sens d'un point de vue économique.

Contrairement aux achats privés, les prêts hypothécaires 🇺🇸 commerciaux sont contractés avec un objectif principal : générer des revenus. Par exemple, en tant qu'agent immobilier, vous pouvez envisager d'acheter un immeuble pour en louer les appartements. Le loyer payé par les locataires devra couvrir le prêt que vous avez pris (avec les intérêts) et vous procurer un certain bénéfice. Votre prêteur ne s'intéressera pas à vos antécédents en matière de crédit : il s'intéressera aux flux de trésorerie prévus pour s'assurer que vous ne manquerez pas d'argent pour le rembourser.

Notre calculateur de taux de couverture de la dette utilise la formule suivante :

où :

• $\rm DSCR$ – le taux de couverture de la dette
• $\rm RNE$ – le résultat net d'exploitation
• $\rm {service \ de \ la \ dette}$ – le paiement mensuel pour le remboursement de vos dettes

Vous pouvez saisir la valeur du revenu net d'exploitation directement dans ce calculateur de DSCR ou consulter notre calculateur de loyer effectif net pour un schéma de calcul plus détaillé.

Vous pouvez également ouvrir la section Calcul du RNE du calculateur pour calculer le RNE selon l'équation suivante :

où :

• $\rm RB$ – le revenu brut mensuel perçu, correspondant au loyer payé par vos locataires
• $\rm charges$ – le pourcentage mensuel du revenu brut consacré aux charges courantes d'exploitation du bien (entretien, réparations, nettoyage, etc.)
• $\rm vacance$ – le taux de vacance mensuel exprimé en pourcentage du revenu brut
  (Ce taux représente la proportion de temps où le bien n'est pas loué.)

Notre taux de couverture de la dette vous permet également de déterminer facilement votre service de la dette !

Votre prêteur utilisera probablement le DSCR pour décider si vous pouvez obtenir le prêt ou non. Le DSCR minimum communément acceptable est de 1,25 ; si vous êtes en dessous de cette valeur, vous serez probablement rejeté en tant qu'emprunteur potentiel. A contrario, si votre DSCR est nettement plus élevé, vous pourriez obtenir votre prêt plus rapidement que vous ne le pensez !

Enfin, il existe d'autres outils d'analyse de la dette, tels que le calculateur de ratio d'endettement 🇺🇸 et le calculateur de ratio de couverture des intérêts 🇺🇸. Vous pouvez vous appuyer sur ces calculateurs pour mieux comprendre la structure de financement de votre entreprise.