Kalkulator czynszu efektywnego netto

Jeśli drapiesz się po głowie podczas obliczania zysku z wynajmu mieszkania, powinieneś wypróbować ten kalkulator czynszu efektywnego netto. Za pomocą zaledwie kilku kliknięć będziesz w stanie określić, ile pieniędzy zostaje w twojej kieszeni. Czytaj dalej, aby poznać wzór na efektywny czynsz netto i nauczyć się odróżniać czynsz brutto od czynszu netto.

Ten kalkulator jest pomocny tylko w przypadku wynajmu. Jeśli natomiast jesteś zainteresowany kupnem lub sprzedażą nieruchomości, sprawdź odpowiednio nasz kalkulator kredytu hipotecznego 🇺🇸 lub kalkulator stopy kapitalizacji.

Czym jest efektywny czynsz netto lub NER? Możesz go zdefiniować jako całkowitą sumę pieniędzy, którą otrzymujesz rocznie z danej nieruchomości pomniejszoną o koszty. Jest on obliczany z perspektywy wynajmującego, co oznacza, że jako wynajmujący będziesz zainteresowany maksymalizacją tej wartości.

W przeciwieństwie do zwykłego czynszu efektywny czynsz netto uwzględnia wiele czynników, takich jak okres najmu lub ujemne przepływy pieniężne. Na przykład, twój NER spadnie, jeśli najemca otrzyma jeden miesiąc wynajmu za darmo. To kompleksowe podejście sprawia, że NER jest idealnym wskaźnikiem do dokładnego porównywania najmu o różnych wartościach i okresach trwania.

Bardzo podobny wskaźnik, stawka czynszu netto na jednostkę, (ang. net effective rate) jest obliczany według tych samych zasad, ale na metr kwadratowy twojej nieruchomości.

Nasz kalkulator czynszu efektywnego netto uwzględnia w obliczeniach następujące czynniki (oprócz czynszu bazowego):

• Liczbę miesięcy bezczynszowych. Jako wynajmujący możesz zyskać, dając najemcom kilka miesięcy wolnych od czynszu — na przykład pierwsze trzy miesiące trzyletniej umowy.
• Dodatek gotówkowy dla najemcy. Jest to jednorazowy zwrot wydatków poniesionych przez najemcę — na przykład kosztów budowy ścianek działowych, montażu gniazdek elektrycznych, drzwi itp.
• Koszty operacyjne. Nie wszystkie pieniądze otrzymane od najemcy trafią do twojej kieszeni. Część z nich musisz przeznaczyć na utrzymanie. Koszty te obejmują wydatki takie jak ochrona, sprzątanie czy naprawy.

NER jest często obliczany z uwzględnieniem bieżącej wartości pieniądza. Dla uproszczenia nasz kalkulator czynszu efektywnego netto nie uwzględnia wpływu czasu; jeśli chcesz bardziej szczegółowo przeanalizować przepływy pieniężne, przejdź bezpośrednio do kalkulatora wartości bieżącej netto!

Teraz, gdy już wiesz, czym jest NER, nadszedł czas, aby dowiedzieć się, jak obliczyć efektywny czynsz. Możesz skorzystać z poniższego wzoru:

gdzie:

• $\rm CB$ - Czynsz bazowy za miesiąc;
• $\rm Okres$ - Okres najmu w miesiącach;
• $N$ - Liczba miesięcy bezczynszowych w umowie;
• $\rm DG$ - Dodatek gotówkowy dla najemcy (łącznie); oraz
• $\rm KO$ - Koszty operacyjne miesięcznie. Alternatywnie możesz wyrazić je jako procent miesięcznego czynszu, a nasz kalkulator efektywnego czynszu netto automatycznie określi tę wartość.

Alternatywnie, możesz zaznaczyć pytanie Włącz obliczenia oparte na powierzchni na dole kalkulatora, aby wprowadzić czynsz bazowy i dodatek gotówkowy najemcy za metr kwadratowy lub stopę kwadratową.

Jeśli nadal nie wiesz, jak korzystać ze wzoru na efektywny czynsz netto, nie martw się! W kolejnych akapitach przedstawimy ci ściągawkę, która sprawi, że obliczanie NER będzie dziecinnie proste.

1. Wybierz nieruchomość, którą chcesz wynająć.

2. Wybierz okres najmu (czas trwania umowy) i czynsz bazowy miesięcznie. Na przykład, możemy założyć, że chcesz wynająć powierzchnię biurową na dwa lata, za 3200 zł miesięcznie.

3. Zdecyduj jakie zniżki chcesz dać swoim najemcom. Na przykład, możesz zaoferować jeden miesiąc bez czynszu i 4000 zł w gotówce.

4. W ostatnim kroku oszacuj swoje przyszłe koszty operacyjne. Możemy założyć, że będą one równe 8% czynszu, tj. 8% ⋅ 3200 zł = 256 zł miesięcznie.

5. Wprowadź wszystkie te wartości do wzoru na efektywny czynsz netto:

6. Możesz również podzielić NER przez powierzchnię nieruchomości, aby uzyskać efektywną stawkę netto za m². Załóżmy, że powierzchnia wynosi 80 m²:

Jak widzisz, efektywna stawka netto dla tej nieruchomości wynosi 33,05 zł/m², podczas gdy stawka bazowa wynosiła 40 zł/m². To spora różnica!

Po obliczeniu efektywnego czynszu netto możesz go również użyć w kalkulatorze wskaźnika pokrycia obsługi długu.

Stworzyliśmy ten kalkulator na podstawie sugestii René Guempsa. Dziękujemy!