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Effektive Nettomiete Rechner

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Bruttomiete vs. NettomieteFormel für die effektive NettomieteWie man die Effektivmiete berechnet: ein BeispielDanksagungFAQs

Wenn du dir den Kopf zerbrichst, um den Profit aus der Vermietung einer Wohnung zu berechnen, solltest du diesen Effektive-Nettomiete-Rechner ausprobieren. Mit nur wenigen Klicks kannst du bestimmen, wie viel du in deiner Tasche behältst. Lies weiter, um die Formel für die Nettokaltmiete kennenzulernen und den Unterschied zwischen Bruttomiete und Nettomiete zu erkennen.

Dieser Rechner ist nur für die Vermietung hilfreich. Wenn du hingegen eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchtest, schau dir unseren Hypothekenrechner 🇺🇸 bzw. Kapitalisierungsraten Rechner an.

Bruttomiete vs. Nettomiete

Was ist die effektive Nettomiete (NER)? Sie kann als die Gesamtsumme des Geldes, das du jährlich aus einer bestimmten Immobilie abzüglich der Kosten erhältst, definiert werden. Sie wird aus der Perspektive des Vermieters berechnet, was bedeutet, dass du als Vermieter daran interessiert bist, diesen Wert zu maximieren.

Im Gegensatz zur regulären Miete werden bei der effektiven Nettomiete mehrere Faktoren berücksichtigt, z. B. die Laufzeit des Leasings oder negative Cashflows. Zum Beispiel sinkt deine NER, wenn dein Mieter einen Monat lang die Miete kostenlos erhält. Dieser umfassende Ansatz macht die NER zu einer perfekten Kennzahl, um Mietverträge mit verschiedenen Werten und Laufzeiten genau zu vergleichen.

Eine sehr ähnliche Kennzahl, der Nettowirkungsgrad, wird nach denselben Prinzipien berechnet, allerdings pro Quadratfuß (oder Quadratmeter) deiner Immobilie.

Unser Effektive-Nettomiete-Rechner bezieht die folgenden Faktoren (neben der Grundmiete) in die Berechnungen ein:

  • Anzahl der mietfreien Monate. Für dich als Vermieter kann es profitabel sein, deinen Mietern ein paar mietfreie Monate zu gewähren — zum Beispiel die ersten drei Monate eines dreijährigen Vertrags.
  • Mietergeldzuschuss. Dabei handelt es sich um eine einmalige Erstattung der vom Mieter getragenen Baukosten — zum Beispiel die Kosten für den Ausbau von Trennwänden, Steckdosen, Türen usw.
  • Betriebskosten. Nicht alles Geld, das du vom Mieter erhältst, landet in deiner Tasche. Du musst einen Teil davon für die Instandhaltung ausgeben. Diese Kosten decken Ausgaben wie Sicherheit, Reinigung oder Reparaturen.

Bei der Berechnung der Nettokaltmiete wird oft der Barwert des Geldes berücksichtigt. Der Einfachheit halber berücksichtigt unser Effektive-Nettomiete-Rechner den Einfluss der Zeit nicht; wenn du deine Cashflows genauer analysieren möchtest, gehe direkt zum Barwert Rechner - NPV!

Formel für die effektive Nettomiete

Jetzt, wo du weißt, was NER ist, ist es an der Zeit zu lernen, wie man die Effektivmiete berechnet. Du kannst die folgende Formel verwenden:

NER=12⋅[RM⋅(Laufzeit−N)−MZ −BK⋅Laufzeit]/ Laufzeit\scriptsize \begin{align*} \text{NER} = 12 \cdot\!\! \big[\text{RM}\cdot(\text{Laufzeit} - N) - \text{MZ}\ - \\ \text{BK}\cdot \text{Laufzeit}\big]/\ \text{Laufzeit} \end{align*}

wo:

  • RM\rm RM — Grundmiete pro Monat;
  • Laufzeit\rm Laufzeit — Laufzeit des Mietvertrags in Monaten;
  • NN — Anzahl der mietfreien Monate im Vertrag;
  • MZ\rm MZ — Mietzuschuss (insgesamt); und
  • BK\rm BK — Betriebskosten pro Monat. Alternativ kannst du sie auch als Prozentsatz der Monatsmiete angeben, und unser Rechner ermittelt diesen Wert automatisch.

Du kannst die Option „Flächenbasierte Berechnungen aktivieren” am Ende des Rechners wählen, um die Grundmiete und den Mietzuschuss pro Quadratmeter oder Quadratfuß einzugeben.

Wie man die Effektivmiete berechnet: ein Beispiel

Wenn du immer noch unsicher bist, wie du die Formel für die Effektivmiete anwenden sollst, dann mach dir keine Sorgen! In den folgenden Abschnitten geben wir dir einen Spickzettel an die Hand, mit dem die Berechnung der NER ein Kinderspiel ist.

  1. Entscheide dich für eine Immobilie, die du mieten möchtest.

  2. Wähle die Mietdauer des Vertrags und die Grundmiete pro Monat. Wir können zum Beispiel annehmen, dass du ein Büro für zwei Jahre für 3200€ pro Monat mieten möchtest.

  3. Entscheide, welche Rabatte du deinen Mietern gewähren möchtest. Du kannst z. B. einen mietfreien Monat und einen Zuschuss von 4000€ in bar anbieten.

  4. Im letzten Schritt schätzt du deine zukünftigen Betriebskosten. Wir können davon ausgehen, dass sie 8% der Miete betragen, d. h. 88% \cdot \3200€ = \256€ pro Monat.

  5. Setze alle diese Werte in die Formel für die Netto-Effektivmiete ein:

NER=12⋅[RM⋅(Laufzeit−N)−MZ −BK⋅Laufzeit]/ Laufzeit=12⋅[3200⋅(24−1)−4000 −256⋅24]/24=63456/2=31728€ pro Jahr=2644€ pro Monat\scriptsize\quad \begin{align*} \text{NER} &= 12 \cdot\!\! \big[\text{RM}\cdot (\text{Laufzeit} - N) - \text{MZ}\ - \\&\qquad\qquad \text{BK}\cdot \text{Laufzeit}\big]/\ \text{Laufzeit}\\[1em] &= 12 \cdot\!\! \big[\text{3200}\cdot (\text{24} - 1) - \text{4000}\ - \\&\qquad\qquad \text{256}\cdot \text{24}\big]/\text{24}\\[.5em] &= 63\hspace{0.5mm}456 / 2\\[.5em] &= \text{31\hspace{0.5mm}728€ pro Jahr}\\[.5em] &= \text{2644€ pro Monat} \end{align*}
  1. Du kannst auch den NER durch die Grundstücksfläche dividieren, um den effektiven Nettosatz pro m² zu erhalten. Nehmen wir an, die Fläche ist 80 m² groß:
31728€/80 m2=396,60 €/m2 pro Jahr2644€/80 m2=33,05 €/m2 pro Monat\scriptsize\qquad \begin{align*} 31\hspace{0.5mm}728€ / 80\ \text m^2 &= 396,\!60\ €/\text m^2\ \text{pro Jahr}\\ 2644€ / 80\ \text m^2 &= 33,\!05\ €/\text m^2\ \text{pro Monat} \end{align*}

Wie du siehst, beträgt der Netto-Effektivzins für dieses Grundstück 33,05 €/m², während der Basiszins 40 €/m² betrug. Das ist ein ziemlicher Unterschied!

Sobald du die Netto-Effektivmiete berechnet hast, kannst du sie auch im DSCR Rechner (Debt Service Coverage Ratio) verwenden.

Danksagung

Wir haben diesen Rechner auf der Grundlage eines Vorschlags von René Guemps entwickelt. Vielen Dank!

FAQs

Wie berechne ich meinen Profit bei der Vermietung meiner Immobilie?

Du kannst die effektive Nettomiete mit Omni Calculator oder wie folgt berechnen:

  1. Lege die Miete fest, die du von deinem Mieter verlangen möchtest.
  2. Ziehe alle spezifischen Rabatte ab, die du gewährt hast. Du erhältst die Bruttomiete.
  3. Ziehe alle Betriebskosten ab, die du hast, wie z. B. Sicherheit, Gartenpflege, Reinigung, Steuern, etc.
  4. Das Ergebnis ist dein Profit.

Wie berechne ich die Rendite meiner Investition in Immobilien?

  1. Finde die effektive Nettomiete. Du kannst sie mit dem Omni Calculator Effektive-Nettomiete-Rechner ermitteln.
  2. Stelle sicher, dass du den Jahreswert hast.
  3. Dividiere die jährliche Netto-Effektivmiete durch den Anschaffungspreis der Immobilie.
  4. Multipliziere das Ergebnis mit 100%. Das ist deine jährliche Rendite für deine Investition in Immobilien.

Wie erkenne ich die Amortisationszeit meiner Immobilie?

  1. Finde die effektive Nettomiete. Du kannst sie mit dem Omni Calculator Effektive-Nettomiete-Rechner ermitteln. Außerdem brauchen wir den Anschaffungspreis der Immobilie.
  2. Dividiere den Anschaffungspreis durch die jährliche effektive Nettomiete.
  3. Das Ergebnis gibt die Amortisationszeit der Immobilie in Jahren an.

Wie kann ich die effektive Nettomiete erhöhen?

Spiele unbedingt zuerst mit Omni's Effektive-Nettomiete-Rechner, wenn du versuchst, alle Kosten oder Ausgaben zu reduzieren, die dir bei der Vermietung deiner Immobilie entstehen. Wenn du die Immobilie noch nicht gekauft hast, prüfe Folgendes:

  1. Kaufe die Immobilie in Gegenden, in denen es ein wirtschaftliches Wachstumspotenzial gibt.
  2. Versuche, die Immobilie von einer Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung umzuwandeln.
  3. Bevorzuge Grundstücke, die über Parkmöglichkeiten verfügen.
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