Calculadora do Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (ICSD)

Essa calculadora do índice de cobertura do serviço da dívida, ou calculadora ICSD, é uma ferramenta Omni que mede se os fluxos de caixa que você recebe são suficientes para pagar uma dívida. Os credores comerciais costumam usá-la para determinar se, graças a esse empréstimo, o mutuário (pessoa que recebe o empréstimo no contrato mútuo) poderá gerar um retorno adequado sobre o investimento.

Comece a usar essa calculadora do índice de cobertura do serviço da dívida imediatamente ou continue lendo para obter uma explicação mais detalhada de como calcular o ICSD e como interpretar o resultado.

Além disso, você pode combinar a calculadora ICSD com a a calculadora de taxa de capitalização, outra ferramenta Omni para ajudar em suas decisões de investimento no mercado imobiliário.

ICSD significa Índice de Cobertura do Serviço da Dívida, também conhecido como DSCR (do inglês, Debt Service Coverage Ratio). É uma métrica comumente usada em empréstimos comerciais, ao invés de pontuação de crédito pessoal, para estabelecer se o investimento do mutuário faz sentido do ponto de vista econômico.

Em contraste com as compras privadas, as hipotecas 🇺🇸 comerciais são contratadas com um objetivo principal: gerar receita. Por exemplo, como investidor imobiliário, você pode considerar a compra de um prédio para alugar os apartamentos. O aluguel pago pelos inquilinos terá de cobrir o empréstimo que você pegou (com juros) e lhe proporcionar algum lucro. Seu credor não estará interessado no seu histórico de crédito. Ele estará interessado nos fluxos de caixa previstos para garantir que você não ficará sem dinheiro para pagá-lo.

Em nossa calculadora do índice de cobertura do serviço da dívida, você usa a seguinte fórmula:

onde:

• $\rm ICSD$: índice de cobertura do serviço da dívida;
• $\rm ROL$: receita operacional líquida mensal (geração de caixa operacional líquida de impostos); e
• $\rm PM$: pagamentos mensais para quitar as suas dívidas (parcelas a serem amortizadas).

Você pode entrar com o valor do ROL diretamente nesta calculadora de ICSD ou acessar a nossa calculadora de aluguel líquido efetivo para obter um procedimento de cálculo mais detalhado.

Como alternativa, você pode abrir a seção calcular ROL da calculadora para determinar o ROL de acordo com a equação:

Nessa fórmula:

• $\rm RB$: receita bruta, em nosso exemplo, o aluguel mensal pago pelos inquilinos;
• $\rm despesas$: despesas mensais com manutenção, reparos ou limpeza, expressas como uma porcentagem da receita bruta; e
• $\rm vacância$: taxa de vacância (com que frequência você não tem um inquilino para o apartamento), expressa como uma porcentagem da receita bruta.

Nosso índice de cobertura do serviço da dívida também permite que você determine facilmente o valor total do seu empréstimo!

Seu credor provavelmente usará o ICSD para decidir se você pode ou não obter o empréstimo. O ICSD mínimo aceitável comum é 1,25; se você estiver abaixo desse valor, provavelmente será rejeitado como potencial tomador de empréstimo. Por outro lado, se o seu ICSD for substancialmente mais alto, você poderá obter o empréstimo mais rápido do que esperava!

Por fim, a Omni tem outras ferramentas relacionadas à análise da dívida, como a calculadora da relação dívida capital 🇺🇸 e a calculadora do índice de cobertura de juros 🇺🇸, nas quais você pode confiar para entender melhor a estrutura de financiamento da sua empresa.