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Calculadora de Aluguel Efetivo Líquido

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Aluguel bruto versus aluguel líquidoFórmula de aluguel efetivo líquidoComo calcular o aluguel efetivo: um exemploAgradecimentosPerguntas frequentes

Se você está coçando a cabeça para calcular o lucro do aluguel de um apartamento, experimente a calculadora de aluguel efetivo líquido da Omni. Com apenas alguns cliques, você poderá determinar quanto ficará no seu bolso. Continue lendo para descobrir a fórmula do aluguel efetivo líquido e aprender a diferença entre o aluguel bruto e o aluguel líquido.

Esta calculadora é útil apenas para aluguel. Se, por outro lado, você estiver interessado em comprar ou vender um imóvel, consulte nossa calculadora de empréstimo hipotecário 🇺🇸 ou calculadora de taxa de capitalização, respectivamente.

Aluguel bruto versus aluguel líquido

O que é o aluguel efetivo líquido? Você pode defini-lo como a soma total de dinheiro que você recebe anualmente de uma determinada propriedade menos os custos. Ele é calculado da perspectiva do locador, o que significa que você, como locador, estará interessado em maximizar esse valor.

Diferentemente do aluguel normal, o aluguel efetivo líquido considera vários fatores, como o período da locação ou fluxos de caixa negativos. Por exemplo, seu aluguel efetivo líquido cairá se o locatário receber um mês de aluguel gratuito. Essa abordagem abrangente torna o aluguel efetivo líquido uma métrica perfeita para comparar com precisão aluguéis com vários valores e durações.

Uma métrica muito semelhante, a taxa efetiva líquida, é calculada de acordo com os mesmos princípios, mas por metro quadrado de sua propriedade.

Nossa calculadora de aluguel efetivo líquido inclui os seguintes fatores (além do aluguel base) nos cálculos:

  • Número de meses sem aluguel. Como proprietário, você pode achar lucrativo dar aos seus inquilinos alguns meses livres de aluguel. Por exemplo, os primeiros três meses de um contrato de três anos.
  • Subsídio em dinheiro para o inquilino. É um reembolso único para as despesas de construção cobertas pelo locatário. Por exemplo, os custos de construção de paredes divisórias, tomadas elétricas, portas, etc.
  • Custos operacionais. Nem todo o dinheiro que você recebe do locatário vai parar no seu bolso. Você precisa gastar parte dele em manutenção. Esses custos cobrem despesas como segurança, limpeza ou reparos.

O aluguel efetivo líquido é frequentemente calculado para levar em conta o valor presente do dinheiro. Para simplificar, nossa calculadora de aluguel efetivo líquido não inclui o efeito do tempo; se você quiser analisar seus fluxos de caixa com mais detalhes, vá direto para a calculadora de valor presente líquido!

Fórmula de aluguel efetivo líquido

Agora que você sabe o que é o aluguel efetivo líquido, é hora de aprender a calcular o aluguel efetivo. Você pode usar a fórmula abaixo:

AEL=12⋅[AB⋅(D−N)−SL −CO⋅D]/ D\scriptsize \begin{align*} \text{AEL} = 12 \cdot\!\! \big[\text{AB}\cdot (\text{D} - N) - \text{SL}\ - \\ \text{CO}\cdot \text{D}\big]/\ \text{D} \end{align*}

onde:

  • AEL\rm AEL é o aluguel efetivo líquido;
  • AB\rm AB é o aluguel básico por mês;
  • D\rm D é a duração da locação em meses;
  • NN é o número de meses sem aluguel no contrato;
  • SL\rm SL é o subsídio em dinheiro do locatário (no total); e
  • CO\rm CO são os custos operacionais por mês. Como alternativa, você pode expressá-los como uma porcentagem do aluguel mensal, e nossa calculadora de aluguel efetivo líquido determinará automaticamente esse valor.

Como alternativa, você pode marcar a pergunta “Habilitar cálculos baseados em área?” na parte inferior da calculadora para inserir o aluguel base e o subsídio em dinheiro por metro quadrado ou pé quadrado.

Como calcular o aluguel efetivo: um exemplo

Se você ainda não tem certeza de como usar a fórmula do aluguel efetivo líquido, não se preocupe! Nos parágrafos a seguir, forneceremos a você uma série de dicas que facilitará muito o cálculo do aluguel efetivo líquido.

  1. Decida o imóvel que você deseja alugar.

  2. Escolha a duração da locação (a duração do contrato) e o aluguel base por mês. Por exemplo, podemos supor que você queira alugar um espaço de escritório por dois anos, por R$ 3.200,00 por mês.

  3. Decida os descontos que você quer dar aos seus locatários. Por exemplo, você pode oferecer um mês de aluguel gratuito e um subsídio em dinheiro de R$ 4.000,00.

  4. Na última etapa, estime seus custos operacionais futuros. Podemos supor que eles sejam iguais a 8% do aluguel, ou seja, 8%⋅R$ 3.200,00=R$ 256,008\% \cdot \text{R\$} \,3.200,00 = \text{R\$}\,256,00 por mês.

  5. Insira todos esses valores na fórmula do aluguel efetivo líquido:

AEL=12⋅[AB⋅(D−N)−SL −CO⋅D]/ D=12⋅[3.200⋅(24−1)−4.000 −256⋅24]/24=63.456/2=R$31.728,00 por ano=R$2.644,00 por meˆs\scriptsize\quad \begin{align*} \text{AEL} &= 12 \cdot\!\! \big[\text{AB}\cdot (\text{D} - N) - \text{SL}\ - \\&\qquad\qquad \text{CO}\cdot \text{D}\big]/\ \text{D}\\[1em] &= 12 \cdot\!\! \big[\text{3.200}\cdot (\text{24} - 1) - \text{4.000}\ - \\&\qquad\qquad \text{256}\cdot \text{24}\big]/\text{24}\\[.5em] &= 63.456 / 2\\[.5em] &= \text{R\$}\,\text{31.728,00 por ano}\\[.5em] &= \text{R\$}\,\text{2.644,00 por mês} \end{align*}
  1. Você também pode dividir o AEL pela área da propriedade para obter a taxa efetiva líquida por m². Vamos supor que a área seja igual a 80 m²:
R$31.728,00/80 m2=396,60 R$/m2 por anoR$2.644,00/80 m2=33,05 R$/m2 por meˆs\scriptsize\qquad \begin{align*} \text{R\$}\,31.728,00 / 80\ \text m^2 &= 396{,}60\ \text{R\$}/\text m^2\ \text{por ano}\\ \text{R\$}\,2.644,00 / 80\ \text m^2 &= 33{,}05\ \text{R\$}/\text m^2\ \text{por mês} \end{align*}

Como você pode ver, a taxa efetiva líquida nessa propriedade é igual a 33,05 R$/m², enquanto a taxa básica era de 40 R$/m². Essa é uma grande diferença!

Após calcular o aluguel efetivo líquido, você também pode usá-lo na calculadora do índice de cobertura do serviço da dívida (ICSD).

Agradecimentos

Criamos essa calculadora com base em uma sugestão de René Guemps. Obrigada!

Perguntas frequentes

Como calcular meu lucro ao alugar meu imóvel?

Você pode usar a ferramenta de aluguel efetivo líquido da Omni ou calculá-la da seguinte forma:

  1. Defina o aluguel que você cobrará do locatário.
  2. Subtraia qualquer desconto específico que você tenha dado. Você tem o aluguel bruto.
  3. Subtraia quaisquer despesas operacionais que você tenha, como segurança, jardinagem, limpeza, impostos, etc.
  4. O resultado representa o lucro que você tem.

Como calcular o retorno do meu investimento em imóveis?

  1. Encontre o aluguel efetivo líquido. Você pode obtê-lo na ferramenta de aluguel efetivo líquido da Omni.
  2. Certifique-se de que você tem o valor anual.
  3. Divida o aluguel anual efetivo líquido pelo preço de aquisição da propriedade.
  4. Multiplique o resultado por 100%. Esse é o retorno anual que você tem sobre seu investimento imobiliário.

Como saber o período de retorno do meu imóvel?

  1. Encontre o aluguel efetivo líquido. Você pode obtê-lo na ferramenta de aluguel efetivo líquido da Omni. Você também precisará do preço de aquisição do imóvel.
  2. Divida o preço de aquisição pelo aluguel anual efetivo líquido.
  3. O resultado indica o período de retorno do investimento imobiliário em anos.

Como aumentar o aluguel efetivo líquido?

Certifique-se de experimentar primeiro a ferramenta de aluguel efetivo líquido da Omni se você estiver tentando reduzir qualquer custo ou despesa incorrida ao alugar sua propriedade. Se você ainda não comprou o imóvel, verifique o seguinte:

  1. Compre o imóvel em áreas onde há potencial de crescimento de negócios.
  2. Tente mudar o imóvel de uso residencial para uso comercial.
  3. Prefira imóveis que tenham áreas de estacionamento.
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