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Calculadora de la rentabilidad neta del alquiler

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Índice general

Alquiler bruto frente a alquiler netoFórmula de la rentabilidad neta del alquilerCómo calcular el alquiler efectivo: un ejemploAgradecimientosPreguntas frecuentes

Si te estás comiendo la cabeza mientras calculas la ganancia al alquilar un piso, deberías probar esta calculadora de rentabilidad neta del alquiler. Con solo unos clics, podrás determinar cuánto te quedarás en el bolsillo. Sigue leyendo para descubrir la fórmula del alquiler efectivo neto y aprender a diferenciar entre alquiler bruto y alquiler neto.

Esta calculadora es útil solo para el alquiler. Si, por el contrario, estás interesado en comprar o vender una vivienda, consulta nuestra calculadora de créditos hipotecarios 🇺🇸 o la calculadora de tasas de capitalización, respectivamente.

Alquiler bruto frente a alquiler neto

¿Qué es la rentabilidad neta del alquiler, o RNA? Puedes definirlo como la suma total de dinero que recibes anualmente de una propiedad concreta menos los costes. Se calcula desde la perspectiva del arrendador, lo que significa que a ti, como arrendador, te interesará maximizar este valor.

A diferencia del alquiler normal, la rentabilidad neta del alquiler o alquiler neto efectivo tiene en cuenta múltiples factores, como la duración del alquiler o los flujos de caja negativos. Por ejemplo, tu RNA bajará si tu inquilino recibe un mes de alquiler gratis. Este enfoque integral hace de la RNA una métrica perfecta para comparar con precisión alquileres con diversos valores y duraciones.

Una métrica muy similar, la tasa efectiva neta, se calcula según los mismos principios, pero por metro cuadrado (o pie cuadrado) de tu inmueble.

Nuestra calculadora de rentabilidad neta del alquiler incluye los siguientes factores (aparte del alquiler base) en los cálculos:

  • Número de meses libres de alquiler. Como propietario, puede resultarte rentable dar a tus inquilinos algunos meses libres de alquiler; por ejemplo, los tres primeros meses de un contrato de tres años de duración.
  • Subsidio en metálico al inquilino. Se trata de un reembolso único de los gastos de construcción sufragados por el inquilino: por ejemplo, los gastos de construcción de tabiques, tomas de corriente, puertas, etc.
  • Gastos de explotación. No todo el dinero que recibes del inquilino acabará en tu bolsillo. Necesitas gastar una parte en mantenimiento. Estos costes cubren gastos como la seguridad, la limpieza o las reparaciones.

La RNA suele calcularse teniendo en cuenta el valor actual del dinero. Para simplificar, nuestra calculadora de rentabilidad neta del alquiler no incluye el efecto del tiempo; si quieres analizar tus flujos de caja con más detalle, ve directamente a la calculadora del valor actual neto

Fórmula de la rentabilidad neta del alquiler

Ahora que sabes lo que es la ANE , es hora de aprender a calcular la renta efectiva. Puedes utilizar la siguiente fórmula:

ANE=12×[AB×(D−N)−PM −CO×D]/ D\scriptsize \begin{align*} \text{ANE} = 12 \times\!\! \big[\text{AB}\times (\text{D} - N) - \text{PM}\ - \\ \text{CO}\times \text{D}\big]/\ \text{D} \end{align*}

donde:

  • AB\rm AB - Alquiler base al mes;
  • D\rm D - Duración del alquiler en meses;
  • NN - Número de meses libres de alquiler en el contrato;
  • PM\rm PM - Subsidio en metálico del inquilino (en total);
  • CO\rm CO - Costes operativos al mes. También puedes expresarlos como porcentaje del alquiler mensual, y nuestra calculadora de alquiler efectivo neto determinará automáticamente este valor.

Adicionalmente, puedes marcar la pregunta “¿Permitir cálculos basados en la superficie?”, en la parte inferior de la calculadora, para introducir el alquiler base y el subsidio al inquilino por metro cuadrado o pie cuadrado.

Cómo calcular el alquiler efectivo: un ejemplo

Si aún no sabes cómo utilizar la fórmula de la rentabilidad neta del alquiler, ¡no te preocupes! En los párrafos siguientes, te proporcionaremos una hoja de trucos que hará que calcular el ANE sea pan comido.

  1. Decide qué inmueble quieres alquilar.

  2. Elige el plazo del alquiler (la duración del contrato) y el alquiler base mensual. Por ejemplo, podemos suponer que quieres alquilar una oficina durante dos años, por 3200 $ al mes.

  3. Decide los descuentos que quieres ofrecer a tus inquilinos. Por ejemplo, puedes ofrecer un mes gratis de alquiler y una ayuda en metálico de 4000 $.

  4. En el último paso, estima tus futuros costes operativos. Podemos suponer que son iguales al 8 % del alquiler, es decir, 8%×$3200=$2568\% \times \$3200 = \$256 al mes.

  5. Introduce todos estos valores en la fórmula de la rentabilidad neta del alquiler:

ANE =12×[AB×(D−N)−PM −CO×D]/ D=12×[3200×(24−1)−4000 −256×24]/24=63456/2=$31728 por an˜o=$2644 por mes\scriptsize\quad \begin{align*} \text{ANE } &= 12 \times\!\! \big[\text{AB}\times (\text{D} - N) - \text{PM}\ - \\&\qquad\qquad \text{CO}\times \text{D}\big]/\ \text{D}\\[1em] &= 12 \times\!\! \big[\text{3200}\times (\text{24} - 1) - \text{4000}\ - \\&\qquad\qquad \text{256}\times \text{24}\big]/\text{24}\\[.5em] &= 63456 / 2\\[.5em] &= \$\text{31728 por año}\\[.5em] &= \$\text{2644 por mes} \end{align*}
  1. También puedes dividir el ANE por la superficie del inmueble para obtener el alquiler efectivo neto por m². Supongamos que la superficie es igual a 80 m²:
$31728/80 m2=396.60 $/m2 por an˜o$2644/80 m2=33.05 $/m2 por mes\scriptsize\qquad \begin{align*} \$31728 / 80\ \text m^2 &= 396.60\ \$/\text m^2\ \text{por año}\\ \$2644 / 80\ \text m^2 &= 33.05\ \$/\text m^2\ \text{por mes} \end{align*}

Como puedes ver, el alquiler efectivo neto de esta propiedad es igual a 33.05 $/m², mientras que el alquiler base era de 40 $/m². ¡Menuda diferencia!

Una vez que hayas calculado la rentabilidad neta del alquiler, puedes utilizarla también en la calculadora del índice de cobertura del servicio de la deuda.

Agradecimientos

Hemos creado esta calculadora a partir de una sugerencia de René Guemps. Gracias

Preguntas frecuentes

¿Cómo calculo las ganancias al alquilar mi vivienda?

Puedes utilizar la herramienta Omni Calculadora de rentabilidad neta del alquiler o calcularla como se indica a continuación:

  1. Define el alquiler que vas a cobrar al inquilino.
  2. Resta cualquier descuento específico que hayas aplicado. Tienes el alquiler bruto.
  3. Resta los gastos de operación que tengas, como seguridad, jardinería, limpieza, impuestos, etc.
  4. El resultado representa tu ganancia.

¿Cómo calculo el rendimiento de mi inversión inmobiliaria?

  1. Averigua la rentabilidad neta del alquiler. Puedes obtenerlo utilizando la herramienta Omni Calculadora de rentabilidad neta del alquiler.
  2. Asegúrate de que tienes el valor anual.
  3. Divide el alquiler efectivo neto anual por el precio de adquisición del inmueble.
  4. Multiplica el resultado por 100%. Ese es el rendimiento anual de tu inversión inmobiliaria.

¿Cómo puedo saber el plazo de amortización de mi inmueble?

  1. Averigua la rentabilidad neta del alquiler. Puedes obtenerlo utilizando la herramienta Omni Calculadora de rentabilidad neta del alquiler. También necesitaremos el precio de adquisición del inmueble.
  2. Divide el precio de adquisición por la rentabilidad neta del alquiler.
  3. El resultado indica el plazo de amortización del inmueble en años.

¿Cómo aumento la rentabilidad neta efectiva del alquiler?

Asegúrate de jugar primero con la herramienta Calculadora Omni rentabilidad neta del alquiler si intentas reducir cualquier coste o gasto en que incurras al alquilar tu vivienda. Si aún no has comprado el inmueble, comprueba lo siguiente:

  1. Compra la propiedad en zonas donde haya potencial de crecimiento empresarial.
  2. Intenta cambiar la propiedad de uso residencial a uso comercial.
  3. Prefiere propiedades que tengan zonas de aparcamiento.

Duración y alquiler

Descuentos para inquilinos

Gastos adicionales del propietario

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